Zaciągając kredyt hipoteczny, większość osób zakłada, że zabezpieczeniem będzie kupowana nieruchomość. Ale co w sytuacji, gdy chcemy zabezpieczyć zobowiązanie innym lokalem – na przykład domem rodziców lub swoim mieszkaniem, które już posiadamy?
W tym artykule dowiesz się, czy można zabezpieczyć kredyt hipoteczny inną nieruchomością, w jakich sytuacjach banki to akceptują oraz jakie warunki trzeba spełnić, by zrealizować taki scenariusz.
Czym jest zabezpieczenie kredytu hipotecznego?
Zabezpieczenie hipoteczne to wpis hipoteki do księgi wieczystej danej nieruchomości. Dla banku to forma gwarancji, że w przypadku braku spłaty może odzyskać swoje środki poprzez sprzedaż nieruchomości.
Najczęściej zabezpieczeniem jest nieruchomość kupowana na kredyt. Ale nie zawsze musi tak być.
Czy można użyć innej nieruchomości jako zabezpieczenia?
Tak, banki dopuszczają możliwość zabezpieczenia kredytu hipotecznego inną nieruchomością – niż ta, którą planujemy kupić. Takie rozwiązanie jest jednak mniej popularne i wymaga spełnienia konkretnych warunków.
W jakich sytuacjach stosuje się inne zabezpieczenie?
Zabezpieczenie kredytu inną nieruchomością może być pomocne w kilku przypadkach:
1. Brak wystarczającego wkładu własnego
Jeśli nie posiadasz minimalnego wymaganego wkładu własnego (np. 20%), bank może zaakceptować jako zabezpieczenie dodatkowe mieszkanie, dom lub działkę, której jesteś właścicielem (lub współwłaścicielem).
2. Niska wartość nabywanej nieruchomości
Czasami kupowana nieruchomość ma niską wartość rynkową lub wymaga kosztownego remontu. Wówczas bank może uznać, że sama nie stanowi wystarczającego zabezpieczenia i zażąda dodatkowego zabezpieczenia.
3. Zakup działki lub budowa domu
W przypadku zakupu działki pod budowę domu lub kredytu na budowę, bank chętniej zgodzi się na dodatkowe zabezpieczenie – np. inną nieruchomość mieszkalną, której wartość jest wyższa niż wartość samej działki.
Jakie warunki musi spełnić inna nieruchomość?
Nie każda nieruchomość może pełnić funkcję zabezpieczenia. Banki stawiają konkretne wymagania:
1. Wartość rynkowa
Nieruchomość powinna mieć odpowiednio wysoką wartość, by pokrywała całość lub część kredytu. Im wyższa wartość – tym większe szanse na pozytywną decyzję.
2. Forma własności
Nieruchomość powinna być:
własnością kredytobiorcy lub osoby trzeciej (np. rodziców) za ich zgodą,
wolna od obciążeń lub z możliwą do zaakceptowania hipoteką.
3. Stan prawny i techniczny
Nieruchomość musi mieć uregulowany stan prawny, wpisaną księgę wieczystą oraz nie może mieć wad prawnych. Banki wymagają także dobrego stanu technicznego, szczególnie przy mieszkaniach lub domach.
Zgoda właściciela nieruchomości – kiedy konieczna?
Jeśli nieruchomość nie należy do Ciebie, konieczna będzie pisemna zgoda właściciela na ustanowienie hipoteki. Najczęściej dotyczy to przypadków, gdy zabezpieczenie ma stanowić np. dom rodziców lub rodzeństwa.
Właściciel będzie musiał:
podpisać oświadczenie o ustanowieniu hipoteki,
dostarczyć dokumenty potwierdzające własność,
pojawić się w banku lub u notariusza.
Czy zabezpieczenie inną nieruchomością wpływa na warunki kredytu?
Tak – i to często pozytywnie. Główne korzyści to:
niższy wkład własny lub nawet brak wkładu (jeśli zabezpieczenie jest wystarczające),
niższa marża banku i lepsze warunki kredytowe,
większa zdolność kredytowa, bo rośnie poziom zabezpieczenia.
Z punktu widzenia banku taka sytuacja oznacza mniejsze ryzyko – dlatego może on zaproponować korzystniejsze warunki finansowe.
Jak wygląda procedura?
Proces jest podobny do standardowego wnioskowania o kredyt hipoteczny, ale zawiera dodatkowe kroki:
Ocena wartości nieruchomości zabezpieczającej – bank zleca operat szacunkowy.
Weryfikacja stanu prawnego – sprawdzenie księgi wieczystej, formy własności, ewentualnych obciążeń.
Zgoda właściciela nieruchomości – jeśli nie jest to Twój majątek.
Ustanowienie hipoteki – wpis hipoteki do KW wybranej nieruchomości.
Czy można zabezpieczyć kredyt dwiema nieruchomościami?
Tak – można ustanowić zabezpieczenie hipoteczne na więcej niż jednej nieruchomości. Taka opcja może być szczególnie przydatna, jeśli:
obie nieruchomości mają niższą wartość pojedynczo, ale łącznie spełniają wymagania banku,
chcesz uniknąć wkładu własnego,
planujesz wysoki kredyt, który przekracza LTV jednej nieruchomości.
Bank rozpatruje wtedy łączną wartość zabezpieczenia, a wpisy hipoteczne pojawią się w księgach wieczystych obu nieruchomości.
Wady i ryzyka związane z takim rozwiązaniem
Choć zabezpieczenie kredytu inną nieruchomością może pomóc, warto pamiętać o potencjalnych ryzykach:
hipoteka obciąża inną nieruchomość, którą w razie problemów ze spłatą można stracić,
zgoda właściciela nie zawsze jest łatwa do uzyskania,
mniejsze pole manewru przy sprzedaży zabezpieczonej nieruchomości – wymaga zgody banku,
większy formalizm i dłuższy czas rozpatrywania wniosku.
Podsumowanie
Czy można zabezpieczyć kredyt hipoteczny inną nieruchomością? Tak – to rozwiązanie dopuszczalne i w wielu sytuacjach stosowane przez banki. Może pomóc:
zwiększyć zdolność kredytową,
obniżyć wymagany wkład własny,
uzyskać lepsze warunki finansowe.
Ważne jednak, by nieruchomość spełniała wymagania banku – była odpowiednio wyceniona, miała uregulowany stan prawny i została dobrowolnie udostępniona do zabezpieczenia.
Jeśli rozważasz takie rozwiązanie, warto wcześniej skonsultować się z doradcą finansowym i dokładnie przeanalizować wszystkie plusy i ryzyka.
