Kredyt hipoteczny to jedno z najczęściej wybieranych rozwiązań finansowych przy zakupie mieszkania czy domu. Jednak nie każda nieruchomość jest dla banku równie atrakcyjnym zabezpieczeniem. Jednym z przypadków, które wzbudzają szczególną ostrożność instytucji finansowych, jest zakup nieruchomości obciążonej dożywotnią służebnością osobistą.
Tego rodzaju prawo oznacza, że osoba wpisana do księgi wieczystej ma zagwarantowane dożywotnie prawo korzystania z nieruchomości, np. do zamieszkania w określonej części domu. Pojawia się zatem pytanie: czy banki finansują taki zakup i jakie warunki stawiają kredytobiorcom?
Czym jest dożywotnia służebność?
Dożywotnia służebność osobista to ograniczone prawo rzeczowe, które daje wskazanej osobie możliwość korzystania z nieruchomości przez całe życie. Najczęściej spotykane jest w sytuacji przekazania domu lub mieszkania w zamian za opiekę czy darowiznę, gdzie poprzedni właściciel zabezpiecza sobie prawo do zamieszkiwania w lokalu.
Najważniejsze cechy służebności:
jest wpisywana do księgi wieczystej nieruchomości,
obowiązuje do końca życia osoby uprawnionej,
ogranicza swobodę dysponowania nieruchomością przez właściciela,
obniża wartość rynkową lokalu.
Dlaczego służebność jest problemem dla banku?
Bank, udzielając kredytu hipotecznego, traktuje nieruchomość jako główne zabezpieczenie zobowiązania. Jeśli jednak lokal jest obciążony dożywotnią służebnością, pojawia się ryzyko:
Ograniczona możliwość sprzedaży – nieruchomość z wpisaną służebnością jest mniej atrakcyjna dla potencjalnych nabywców.
Niższa wartość rynkowa – obecność osoby z prawem dożywotniego zamieszkiwania obniża realną wycenę.
Problemy w przypadku egzekucji – bank nie może swobodnie przejąć nieruchomości ani usunąć osoby chronionej prawem.
Czy bank finansuje zakup nieruchomości z dożywotnią służebnością?
W większości przypadków banki podchodzą do takich nieruchomości bardzo ostrożnie, a często wręcz odmawiają finansowania. Służebność dożywotnia znacznie obniża poziom bezpieczeństwa kredytu, przez co bank niechętnie akceptuje ją jako zabezpieczenie.
Możliwe scenariusze:
Odmowa kredytu – najczęstsza sytuacja, gdy służebność jest ujawniona w księdze wieczystej.
Warunkowa akceptacja – bank może rozważyć kredyt, jeśli służebność zostanie zniesiona przed ustanowieniem hipoteki.
Alternatywne zabezpieczenie – instytucja finansowa może wymagać dodatkowej nieruchomości jako zabezpieczenia kredytu.
Jakie rozwiązania ma kredytobiorca?
Zniesienie służebności
Najprostszym rozwiązaniem jest rezygnacja osoby uprawnionej ze swojego prawa. Wymaga to podpisania aktu notarialnego i wykreślenia wpisu z księgi wieczystej.
Zastąpienie służebności umową cywilną
Czasami możliwe jest zawarcie umowy, w której osoba uprawniona otrzymuje inne zabezpieczenie, np. dożywotnią rentę zamiast prawa do lokalu.
Dodatkowe zabezpieczenie kredytu
Bank może zaakceptować finansowanie, jeśli kredytobiorca wskaże inną nieruchomość jako zabezpieczenie, np. dom rodziców czy działkę budowlaną.
Operat szacunkowy i rola rzeczoznawcy
Każda nieruchomość kupowana na kredyt musi przejść wycenę rzeczoznawcy. W przypadku służebności dożywotniej wartość nieruchomości spada, a czasem wręcz nie jest określana na poziomie umożliwiającym kredytowanie. Operat szacunkowy jasno wskaże, że lokal obciążony prawem dożywocia ma ograniczoną wartość handlową.
Na co zwrócić uwagę kupując nieruchomość z dożywociem?
Sprawdź księgę wieczystą
To pierwszy krok. Jeśli w dziale III księgi wieczystej widnieje wpis o dożywotniej służebności, musisz liczyć się z odmową banku.
Oceń możliwość rezygnacji z prawa
Czasem osoba uprawniona zgadza się na wykreślenie służebności w zamian za inne formy zabezpieczenia.
Konsultuj się z notariuszem
Warto skorzystać z pomocy notariusza, aby upewnić się, że ewentualne zmiany w stanie prawnym nieruchomości zostaną prawidłowo wprowadzone.
Alternatywy dla kredytu hipotecznego w przypadku nieruchomości z dożywociem
Jeśli bank nie sfinansuje zakupu, można rozważyć inne opcje:
kredyt gotówkowy (choć z reguły o niższej maksymalnej kwocie i krótszym okresie spłaty),
zakup nieruchomości ze środków własnych,
wniesienie dodatkowego zabezpieczenia hipotecznego.
Podsumowanie
Zakup nieruchomości z dożywotnią służebnością to skomplikowany temat w kontekście kredytu hipotecznego. Dla banku takie zabezpieczenie wiąże się z dużym ryzykiem, dlatego w wielu przypadkach spotkasz się z odmową finansowania.
Jedynym realnym rozwiązaniem jest zniesienie służebności przed złożeniem wniosku kredytowego lub wskazanie dodatkowej nieruchomości jako zabezpieczenia. Planując zakup, zawsze dokładnie sprawdzaj księgę wieczystą i pamiętaj, że obecność wpisu o dożywociu znacząco zmniejsza Twoje szanse na kredyt hipoteczny.
