Decyzja o zakupie mieszkania lub domu z pomocą kredytu hipotecznego zawsze wiąże się z wieloma formalnościami i analizą zdolności kredytowej. Sytuacja komplikuje się, gdy do gry wchodzi współwłasność nieruchomości – zarówno istniejąca, jak i planowana.
W tym artykule przyjrzymy się, jak współwłasność wpływa na decyzję banku, jakie dokumenty są wymagane i na co należy zwrócić uwagę, by uniknąć problemów w procesie kredytowym.
Czym jest współwłasność nieruchomości?
Współwłasność nieruchomości oznacza, że więcej niż jedna osoba posiada prawo własności do tego samego lokalu lub gruntu. Może mieć formę:
współwłasności łącznej – np. w przypadku małżonków w ustroju wspólności majątkowej,
współwłasności ułamkowej – gdy każda osoba ma określony udział (np. ½, ⅓).
W praktyce oznacza to, że wszelkie decyzje dotyczące nieruchomości – w tym zabezpieczenie kredytu hipotecznego – wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli.
Czy współwłasność wpływa na ocenę zdolności kredytowej?
Tak – i to w kilku aspektach.
Współwłasność jako aktywo
Posiadanie udziału w nieruchomości może być postrzegane przez bank jako aktywo zwiększające majątek osobisty, co w niektórych przypadkach wpływa korzystnie na ocenę zdolności kredytowej.
Jednakże samo posiadanie udziału nie oznacza możliwości swobodnego korzystania z nieruchomości, co banki biorą pod uwagę, oceniając realne zabezpieczenie kredytu.
Współwłaściciel jako potencjalny kredytobiorca
Jeśli nieruchomość ma być zabezpieczeniem kredytu, bank może zażądać, aby wszyscy współwłaściciele:
zostali współkredytobiorcami lub
podpisali zgodę na obciążenie nieruchomości hipoteką.
Brak takiej zgody oznacza brak możliwości ustanowienia zabezpieczenia, a co za tym idzie – odmowę kredytu.
Kredyt hipoteczny a zakup współwłasności
Częstą sytuacją jest chęć wykupienia udziału od innego współwłaściciela – np. rodzeństwa lub byłego partnera.
Czy można wziąć kredyt na wykup udziału?
Tak, ale bank traktuje to jak typowy kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości. Kluczowe jest udokumentowanie wartości udziału i przedstawienie umowy przedwstępnej.
W takiej sytuacji:
bank oceni wartość całej nieruchomości,
zabezpieczeniem może być udział kupowany lub cała nieruchomość (jeśli jest zgoda pozostałych współwłaścicieli),
często wymagana jest wycena rzeczoznawcy.
Współwłasność a zabezpieczenie kredytu hipotecznego
Z punktu widzenia banku, kluczowe znaczenie ma możliwość wpisu hipoteki na całą nieruchomość.
Zgoda współwłaścicieli na hipotekę
Jeśli chcesz ustanowić hipotekę na nieruchomości, której jesteś współwłaścicielem, bank wymaga zgody wszystkich pozostałych współwłaścicieli. Bez tej zgody nie da się przeprowadzić procesu kredytowego.
Problem z wpisem hipoteki na udział
W niektórych przypadkach banki dopuszczają wpis hipoteki na sam udział w nieruchomości. Jest to jednak mniej atrakcyjna forma zabezpieczenia i nie wszystkie instytucje finansowe ją akceptują. Dodatkowo trudniej ją egzekwować w przypadku windykacji.
Jakie dokumenty należy przygotować?
W przypadku współwłasności nieruchomości, bank będzie wymagał m.in.:
aktualnego odpisu z księgi wieczystej,
dokumentów potwierdzających udział (np. akt notarialny, postanowienie sądu),
zgód współwłaścicieli na zabezpieczenie hipoteczne,
umów przedwstępnych (jeśli dotyczy zakupu udziału),
ewentualnych umów majątkowych (w przypadku małżonków).
Współwłasność a kredyt po rozwodzie lub dziedziczeniu
Współwłasność powstaje również w wyniku rozwodu lub spadku, co często komplikuje proces kredytowy.
Po rozwodzie
Byli małżonkowie często pozostają współwłaścicielami nieruchomości. Jeśli jedno z nich chce przejąć całość i spłacić drugiego, potrzebna jest:
zgoda drugiej strony na sprzedaż lub obciążenie,
podział majątku (w przypadku wspólności majątkowej),
wycena nieruchomości lub udziału.
Po spadku
Współwłasność po dziedziczeniu obejmuje często kilku spadkobierców. W takiej sytuacji należy przeprowadzić:
dział spadku (sądowy lub notarialny),
ewentualne zniesienie współwłasności,
uzyskanie zgody spadkobierców na obciążenie nieruchomości.
Czy warto wcześniej znieść współwłasność?
Zdecydowanie tak – jeśli planujesz zaciągnięcie kredytu hipotecznego, a nieruchomość objęta jest współwłasnością, rozważ:
zniesienie współwłasności – np. poprzez spłatę pozostałych udziałowców,
zawarcie umowy majątkowej małżeńskiej – w przypadku wspólności ustawowej.
Dzięki temu proces kredytowy będzie prostszy, szybszy i mniej ryzykowny.
Podsumowanie
Współwłasność nieruchomości znacząco wpływa na proces ubiegania się o kredyt hipoteczny. Choć nie wyklucza ona możliwości uzyskania finansowania, znacząco komplikuje procedury i wymaga dodatkowych dokumentów oraz zgód.
Kluczowe kwestie to:
zgoda współwłaścicieli na ustanowienie hipoteki,
możliwość zabezpieczenia kredytu na całości nieruchomości,
odpowiednia forma własności (ułamkowa czy łączna),
udokumentowanie wartości udziału.
Jeśli planujesz zaciągnięcie kredytu hipotecznego i jesteś współwłaścicielem nieruchomości – skonsultuj się z doradcą finansowym, który pomoże przygotować wszystkie niezbędne dokumenty i podpowie, jak przejść przez cały proces bez komplikacji.
