Dlaczego wycena nieruchomości jest tak ważna?

Wycena nieruchomości ma bezpośredni wpływ na:

• maksymalną kwotę kredytu, jaką możesz uzyskać

• wymagany wkład własny

• ryzyko, jakie bank przypisuje do transakcji

Im wyższa wartość nieruchomości, tym korzystniejsze mogą być warunki kredytu – ale wszystko zależy od decyzji bankowego rzeczoznawcy.

Jak bank wycenia nieruchomość?

Operat szacunkowy

To dokument sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego. Zawiera:

• opis techniczny nieruchomości

• jej lokalizację

• stan prawny i faktyczny

• analizę rynku lokalnego

• wycenę końcową

Metody wyceny stosowane przez rzeczoznawcę

Bankowy rzeczoznawca może użyć jednej lub kilku metod:

• porównawcza – oparta na cenach podobnych nieruchomości w okolicy

• dochodowa – stosowana głównie dla nieruchomości inwestycyjnych

• kosztowa (odtworzeniowa) – określa, ile kosztowałoby wybudowanie danej nieruchomości dziś

Najczęściej stosowana przy mieszkaniach i domach jest metoda porównawcza.

Co wpływa na wartość nieruchomości?

Lokalizacja

Najważniejszy czynnik. Dwa identyczne mieszkania w różnych dzielnicach mogą mieć zupełnie inną wartość rynkową.

Metraż i rozkład

Większa nieruchomość to nie zawsze wyższa wartość – liczy się także funkcjonalność i rozkład pomieszczeń.

Stan techniczny

Remont, standard wykończenia, wiek budynku – wszystko to wpływa na końcową ocenę rzeczoznawcy.

Stan prawny nieruchomości

Brak uregulowanego stanu prawnego, np. problemy z księgą wieczystą, mogą obniżyć wycenę, a nawet uniemożliwić przyznanie kredytu.

Infrastruktura i otoczenie

Dostępność komunikacji, bliskość szkół, sklepów, terenów zielonych – to wszystko zwiększa atrakcyjność nieruchomości.

Co się stanie, jeśli wycena nieruchomości będzie niższa niż cena zakupu?

To częsty problem – kupujesz mieszkanie za 500 000 zł, ale rzeczoznawca wycenia je na 460 000 zł. Co wtedy?

• bank udzieli kredytu w wysokości np. 80% z 460 000 zł, a nie 500 000 zł

• musisz pokryć różnicę z własnych środków

• ewentualnie negocjować cenę zakupu lub szukać innej nieruchomości

Jak zwiększyć szansę na wyższą wycenę?

Przygotuj nieruchomość do oględzin

• posprzątaj, napraw drobne usterki

• zadbaj o estetykę – pierwsze wrażenie ma znaczenie

Dostarcz dokumenty

• akt własności

• odpis z księgi wieczystej

• rzut techniczny

• pozwolenie na użytkowanie

Im lepiej przygotowana dokumentacja, tym mniej wątpliwości u rzeczoznawcy.

Znajomość cen w okolicy

Możesz wskazać przykłady podobnych nieruchomości i ich cen – nie gwarantuje to sukcesu, ale może wpłynąć na ocenę rzeczoznawcy.

Czy można odwołać się od wyceny bankowej?

W praktyce trudno to zrobić. Możesz:

• złożyć wniosek o ponowną wycenę (czasem za opłatą)

• zlecić niezależną wycenę i porównać wyniki

• poszukać innego banku, który dokona nowej wyceny

Podsumowanie

Wartość nieruchomości to kluczowy element w procesie ubiegania się o kredyt hipoteczny. Bank sam decyduje, ile „jest warta” Twoja nieruchomość – niezależnie od tego, co sądzisz Ty czy sprzedający. Zrozumienie zasad wyceny, odpowiednie przygotowanie dokumentów i nieruchomości może zwiększyć Twoje szanse na korzystny kredyt.