Sprzedaż mieszkania z hipoteką – czy to legalne?

W polskim prawie nie ma zakazu sprzedaży mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym. Hipoteka wpisana do księgi wieczystej zabezpiecza interesy banku, a nie uniemożliwia właścicielowi dysponowania nieruchomością. W praktyce oznacza to, że mieszkanie można sprzedać, ale trzeba pamiętać o tym, że bank musi zostać spłacony – albo w całości, albo poprzez przeniesienie kredytu na nowego właściciela (co zdarza się rzadziej).

Jak wygląda proces sprzedaży mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym?

Uzyskanie zaświadczenia z banku

Pierwszym krokiem jest wystąpienie do banku o zaświadczenie o wysokości zadłużenia. Dokument ten potwierdza aktualne saldo kredytu oraz wskazuje numer rachunku technicznego, na który należy dokonać spłaty zobowiązania.

Umowa przedwstępna i rozliczenia

Kupujący oraz sprzedający zawierają umowę przedwstępną, w której określają warunki transakcji, w tym sposób rozliczenia z bankiem. Zazwyczaj kupujący część ceny zakupu wpłaca bezpośrednio na konto banku, aby spłacić zadłużenie, a pozostała kwota trafia do sprzedającego.

Wykreślenie hipoteki

Po spłacie kredytu bank wydaje list mazalny, czyli zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Dopiero wtedy nowy właściciel może zostać wpisany jako posiadacz nieruchomości wolnej od obciążeń.

Jak sprzedać mieszkanie z hipoteką – możliwe scenariusze

Spłata kredytu przed sprzedażą

Najprostsze rozwiązanie to wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego ze środków własnych sprzedającego. Dzięki temu transakcja staje się czysta i prostsza.

Spłata kredytu z ceny sprzedaży

Najczęściej stosowany wariant – kupujący wpłaca część kwoty bezpośrednio do banku, co pozwala zamknąć kredyt, a pozostała część trafia do sprzedającego.

Przejęcie kredytu przez kupującego

W rzadkich sytuacjach możliwe jest przeniesienie kredytu hipotecznego na nowego właściciela. Wymaga to jednak zgody banku i ponownej oceny zdolności kredytowej kupującego.

Czy sprzedaż mieszkania z kredytem jest ryzykowna dla kupującego?

Kupujący często obawiają się, że nabycie mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym wiąże się z ryzykiem. W praktyce, jeśli transakcja przeprowadzana jest zgodnie z procedurami bankowymi i notarialnymi, obie strony są zabezpieczone. Kluczowe jest, aby wszystkie rozliczenia z bankiem odbywały się w sposób transparentny, najlepiej przy udziale notariusza.

Na co zwrócić uwagę przy sprzedaży mieszkania z hipoteką?

Terminowość

Proces sprzedaży mieszkania z kredytem wymaga dobrej koordynacji – zarówno ze strony banku, jak i notariusza. Opóźnienia mogą utrudnić całą transakcję.

Koszty dodatkowe

Należy uwzględnić ewentualne opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu, jeśli umowa kredytowa przewiduje takie koszty.

Dokumentacja

Komplet dokumentów, takich jak: zaświadczenie o zadłużeniu, umowa kredytowa, list mazalny, jest absolutnie niezbędny, aby uniknąć problemów prawnych.

Sprzedaż mieszkania z hipoteką a kredyt kupującego

Często kupujący również finansuje transakcję kredytem hipotecznym. W takim przypadku bank kupującego kontaktuje się z bankiem sprzedającego, aby dokonać spłaty istniejącego zobowiązania. Jest to procedura standardowa, jednak wymaga czasu i precyzyjnej koordynacji działań.

Podsumowanie

Sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym jest jak najbardziej możliwa i zgodna z prawem. Wymaga jednak ścisłej współpracy sprzedającego, kupującego, banku i notariusza. Kluczowe jest uzyskanie zaświadczenia o wysokości zadłużenia, odpowiednie rozliczenie środków oraz uzyskanie zgody banku na wykreślenie hipoteki.

Choć proces jest bardziej skomplikowany niż sprzedaż nieruchomości wolnej od obciążeń, przy odpowiednim przygotowaniu można go przeprowadzić sprawnie i bezpiecznie.