Marzenie o własnym domu zaczyna się często od zakupu odpowiedniej działki. Wiele osób zastanawia się, czy można kupić grunt budowlany na kredyt hipoteczny, a następnie – korzystając z tego samego kredytu – sfinansować również budowę domu. Odpowiedź nie jest jednoznaczna, ponieważ zależy od sposobu finansowania i warunków narzuconych przez bank. W tym artykule wyjaśniam, jak to działa krok po kroku.
Kredyt hipoteczny a zakup działki i budowa domu – co warto wiedzieć?
Zgodnie z definicją, kredyt hipoteczny to zobowiązanie zabezpieczone hipoteką na nieruchomości. Może on być przeznaczony zarówno na zakup mieszkania, budowę domu, jak i zakup działki budowlanej. Możliwe są też kredyty łączone, które obejmują zarówno zakup gruntu, jak i późniejszą budowę.
Opcja 1: Jeden kredyt na działkę i budowę domu
To najczęściej wybierane rozwiązanie, gdy inwestor planuje budowę domu od samego początku. W tym wariancie bank finansuje:
zakup działki budowlanej,
budowę domu jednorodzinnego.
Jak to działa w praktyce?
Składasz jeden wniosek kredytowy.
W przedstawionym kosztorysie uwzględniasz zarówno koszt działki, jak i planowaną budowę.
Bank wypłaca środki w dwóch etapach:
jednorazowo na zakup działki,
w transzach na budowę domu (zgodnie z harmonogramem rzeczowo-finansowym).
To rozwiązanie wymaga posiadania projektu domu, kosztorysu i pozwolenia na budowę już na etapie wniosku – dlatego nie zawsze jest możliwe dla osób, które dopiero szukają projektu.
Opcja 2: Najpierw kredyt na działkę, potem osobny kredyt na budowę
Jeśli nie masz jeszcze projektu domu lub chcesz rozłożyć inwestycję na etapy, możesz zdecydować się najpierw na kredyt hipoteczny tylko na zakup działki, a dopiero po czasie złożyć kolejny wniosek – tym razem o kredyt na budowę domu.
Co trzeba wiedzieć:
To dwa osobne kredyty, każdy z własną umową, prowizją i oceną zdolności kredytowej.
Przy drugim kredycie bank ponownie analizuje Twoją sytuację finansową.
Działka może zostać wykorzystana jako wkład własny przy ubieganiu się o kredyt na budowę domu.
Opcja 3: Kredyt hipoteczny z czasowym zawieszeniem budowy
Niektóre banki dopuszczają scenariusz, w którym:
zawierasz umowę na pełną kwotę kredytu (działka + budowa),
ale budowa domu może ruszyć dopiero po czasie, np. w ciągu 12 lub 24 miesięcy.
Dzięki temu możesz sfinansować działkę już dziś, a na spokojnie dopiąć projekt budowy, formalności i przygotować się finansowo.
Czy warto łączyć działkę i budowę w jednym kredycie?
Zalety:
Jedna procedura kredytowa – mniej formalności.
Jeden komplet dokumentów i jedna analiza zdolności kredytowej.
Zabezpieczenie hipoteczne ustanawiane raz.
Potencjalnie niższe koszty całkowite (prowizja, opłaty).
Wady:
Musisz mieć gotowy projekt domu i pozwolenie na budowę już przy składaniu wniosku.
Bank wypłaca środki w transzach i wymaga raportowania postępów budowy.
Jeśli nie rozpoczniesz budowy w określonym czasie – bank może rozwiązać umowę lub żądać spłaty części kredytu.
Jak przygotować się do kredytu na działkę i dom?
Aby zwiększyć swoje szanse na uzyskanie kredytu łączonego, zadbaj o:
stabilne dochody i dobrą historię kredytową,
wkład własny – najczęściej min. 10–20%,
dokumenty działki (akt notarialny, wypis z rejestru gruntów, warunki zabudowy),
gotowy projekt domu z kosztorysem i harmonogramem prac,
pozwolenie na budowę (jeśli wymagane przez bank przy pierwszym etapie).
Co z działką jako wkładem własnym?
Jeśli kupiłeś działkę za gotówkę lub z pomocą pierwszego kredytu, może ona pełnić funkcję wkładu własnego przy ubieganiu się o kredyt na budowę. Bank dokonuje wtedy wyceny gruntu i odlicza jego wartość od całości inwestycji.
Czy banki chętnie udzielają kredytów w takim modelu?
Tak, ale każda instytucja ma swoje procedury. Niektóre banki wymagają złożenia kompletnego projektu już przy wniosku, inne dopuszczają odłożenie budowy w czasie. Kluczowe znaczenie ma tu zdolność kredytowa, wartość działki, lokalizacja oraz forma zabezpieczenia.
Podsumowanie
Czy można kupić działkę na kredyt hipoteczny, a później dom na ten sam kredyt? Tak, jest to możliwe, ale najczęściej tylko w ramach jednego wniosku i jednej umowy kredytowej, obejmującej zarówno grunt, jak i budowę. Jeśli zdecydujesz się najpierw tylko na zakup działki, musisz liczyć się z tym, że budowa będzie wymagać osobnego finansowania.
Warto skonsultować się z doradcą finansowym lub analitykiem kredytowym, aby dopasować najlepsze rozwiązanie do Twojej sytuacji życiowej i planów inwestycyjnych. Im lepiej zaplanujesz całość inwestycji już na starcie, tym łatwiej będzie ją zrealizować bez stresu i zbędnych kosztów.
