Zakup nieruchomości z licytacji komorniczej może być atrakcyjną okazją, szczególnie ze względu na niższą cenę. Jednak wiele osób zadaje sobie pytanie: czy bank udzieli kredytu hipotecznego na tego typu zakup?
Odpowiedź brzmi: tak, ale jest to proces bardziej wymagający niż w przypadku standardowego zakupu nieruchomości na rynku wtórnym lub pierwotnym.
W tym artykule szczegółowo omówię, jak wygląda procedura uzyskania kredytu hipotecznego na nieruchomość z licytacji komorniczej, z jakimi formalnościami trzeba się liczyć i jak się do tego odpowiednio przygotować.
Na czym polega licytacja komornicza nieruchomości?
Licytacja komornicza to publiczna sprzedaż nieruchomości przeprowadzana przez komornika sądowego w celu zaspokojenia roszczeń wierzyciela. Nieruchomość wystawiana jest na aukcję po wcześniejszej wycenie biegłego sądowego. Cena wywoławcza w pierwszej licytacji wynosi 3/4 wartości oszacowanej, a w drugiej może spaść do 2/3 tej wartości.
Zalety zakupu z licytacji:
niższa cena niż na rynku,
jasna procedura sądowa,
możliwość zakupu bez obciążeń (po przybiciu i wpisie do księgi wieczystej).
Wady i ryzyka:
brak możliwości wcześniejszego obejrzenia wnętrza,
konieczność wniesienia wadium (zazwyczaj 10% ceny oszacowania),
niepewność co do stanu technicznego lub prawnego nieruchomości.
Czy bank finansuje zakup z licytacji komorniczej?
Tak, część banków umożliwia finansowanie zakupu nieruchomości z licytacji komorniczej kredytem hipotecznym. Jednak taka forma zakupu wiąże się z dodatkowymi formalnościami i nieco bardziej skomplikowanym procesem kredytowym.
Najważniejsze wyzwania:
brak tradycyjnej umowy przedwstępnej,
specyfika nabycia przez przybicie (nie natychmiastowy akt własności),
konieczność wcześniejszego wpłacenia wadium – często z własnych środków,
krótsze terminy na wpłatę całej kwoty po wygranej licytacji.
Jak wygląda procedura kredytowa w przypadku licytacji?
Krok 1: Zgłoszenie zamiaru zakupu do banku
Jeszcze przed udziałem w licytacji warto udać się do banku lub doradcy kredytowego, aby:
oszacować swoją zdolność kredytową,
uzyskać wstępną decyzję kredytową (pre-approval),
poinformować bank, że planowany zakup dotyczy nieruchomości z licytacji komorniczej.
Krok 2: Udział w licytacji
Aby uczestniczyć w licytacji, należy:
wpłacić wadium,
zapoznać się z operatem szacunkowym i stanem prawnym nieruchomości,
wziąć udział w aukcji i złożyć najkorzystniejszą ofertę.
Krok 3: Uzyskanie przybicia
Po wygraniu licytacji sąd wydaje postanowienie o przybiciu, które nie jest jeszcze przeniesieniem własności, ale stanowi podstawę do uruchomienia procesu kredytowego.
Krok 4: Wniosek kredytowy i dokumenty
Bank wymaga:
operatu szacunkowego (może wykorzystać operat od komornika),
postanowienia o przybiciu,
dokumentów finansowych kredytobiorcy,
informacji o nieruchomości i stanie księgi wieczystej.
Krok 5: Wydanie postanowienia o przysądzeniu własności
Po wpłaceniu całej kwoty przez kredytobiorcę (w tym środków z kredytu), sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności, które przenosi prawo własności na nabywcę.
Czy bank uruchomi kredyt przed przysądzeniem własności?
Niektóre banki dopuszczają uruchomienie kredytu przed przysądzeniem własności, na podstawie przybicia i zabezpieczenia na przyszłym wpisie w księdze wieczystej. Inne wymagają, aby decyzja sądu o przysądzeniu była już prawomocna.
Dlatego czas ma kluczowe znaczenie – sąd zwykle wyznacza krótki termin (14 dni) na zapłatę całej ceny nabycia. Trzeba działać szybko i mieć przygotowane dokumenty.
Czy potrzebny jest wkład własny?
Tak – standardowe zasady kredytu hipotecznego nadal obowiązują. To oznacza, że:
bank wymaga min. 10-20% wkładu własnego,
wadium może być zaliczone na poczet wkładu,
część banków nie akceptuje pełnego finansowania 100% wartości.
Jakie ryzyko ponosisz przy kredycie na licytację?
Ryzyko 1: Odmowa kredytu po wygranej licytacji
Jeśli po wygraniu licytacji bank odmówi udzielenia kredytu, a nie masz innych środków, tracisz wadium.
Jak tego uniknąć?
Zadbaj o wcześniejszy pre-scoring lub zdolność kredytową i uzyskaj promesę kredytową jeszcze przed licytacją.
Ryzyko 2: Problemy z dokumentacją nieruchomości
Bank może zakwestionować stan prawny nieruchomości – np. nieuregulowane użytkowanie, zameldowanie osób, nieujawnione obciążenia. Zawsze przed licytacją należy dokładnie sprawdzić księgę wieczystą i treść operatu szacunkowego.
Podsumowanie – kredyt hipoteczny a zakup nieruchomości z licytacji
Zakup nieruchomości z licytacji komorniczej może być sfinansowany kredytem hipotecznym, ale wymaga bardzo dobrej organizacji, szybkiego działania i współpracy z doświadczonym doradcą. Kluczowe są:
wcześniejsze przygotowanie i ocena zdolności kredytowej,
znajomość specyfiki procedury licytacyjnej,
szybkie skompletowanie dokumentów po wygranej aukcji.
Dla wielu osób to szansa na zakup nieruchomości w dobrej cenie – ale tylko wtedy, gdy cała transakcja zostanie właściwie zaplanowana.
